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Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei Insolvenz des Mieters

Bei Insolvenz des Mieters hat der Vermieter - im Gegensatz zur früheren Rechtslage nach der ehemaligen Konkursordnung (§ 19 S. 1 S. KO) - kein außerordentliches Kündigungsrecht.

Dies wird damit begründet, dass dringend benötigte Betriebsmittel zur Erhöhung der Sanierungschancen wenigstens vorläufig im Massebesitz verbleiben sollen (so die Begründung zu § 122 des Regierungsentwurfs, Bundestagsdrucksache 12/2443, S. 146ff.).

Bei gewerblichen Mietverhältnissen können die Parteien zwar grundsätzlich auch andere bzw. weitere als die im Gesetz genannten Kündigungsgründe mietvertraglich vereinbaren. Strittig ist jedoch, ob Vertragsklauseln, die dem Vermieter in Abweichung von den Vorschriften der Insolvenzordnung außerordentliche Kündigungsrechte einräumen, wirksam sind.

Nach der amtlichen Begründung (Bundestagsdrucksache 12/7302, S. 170) sollen solche vertraglichen Vereinbarungen über die Auflösung eines gegenseitigen Vertrages nicht in ihrer Wirksamkeit eingeschränkt werden.

Dagegen ist das OLG Hamm der Auffassung, dass mietvertragliche Regelungen, die für den Fall eines Insolvenzverfahrens ein Kündigungsrecht des Vermieters aus wichtigem Grund vorsehen, gem. § 119 Insolvenzordnung (InsO) unwirksam sind, da sie mit den gesetzlichen Regelungen (§§ 108 Abs. 1, 109 InsO) unvereinbar sind.

Danach bestehen Mietverhältnisse mit dem Insolvenzschuldner als Mieter auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort und können nur vom Insolvenzverwalter, nicht aber vom Vermieter gekündigt werden. Die weitere Rechtsprechung bleibt somit abzuwarten.

(OLG Hamm, Urteil v. 7.3.2001, 30 U 192/00, NZM 2002 S. 343)

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